30-04-2019 / Яна Леонович / Договорное право

Изменился собственник имущества: что с договором аренды?

Между двумя лицами заключен договор аренды. Арендодатель принял решение продать имущество, находящееся в аренде. Является ли это основанием для изменения или расторжения договора?

Правильный ответ – нет. Согласно ст. 588 ГК Республики Беларусь переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Более того, это даже не является существенным изменением обстоятельств, которые в соответствии со ст. 421 ГК Республики Беларусь могут служить основанием для изменения или расторжения договора.

Фактически изменение стороны в договоре не изменяет условия этого договора. В данной ситуации происходит лишь перемена лица в обязательстве в силу требований законодательства. Все иные условия договора (срок аренды, сумма арендной платы, срок ее уплаты и пр.) сохраняются прежние; их изменение может быть инициировано только в общем порядке (предложение или требование в судебном порядке при наличии соответствующих оснований).

При переходе права собственности на арендуемое имущество к другому лицу новому собственнику следует уведомить арендатора о состоявшейся сделке и предоставить свои реквизиты для уплаты арендной платы. К данному уведомлению необходимо приложить документ, подтверждающий переход к нему права собственности. Вместе с тем, при изменении собственника имущества условия договора аренды об арендодателе не будут соответствовать фактическим обстоятельствам. В связи с этим рекомендуется заключить дополнительное соглашение к договору аренды, в котором указать данные о новом арендодателе. В судебной практике имели место случаи понуждения арендатора к внесению изменений в договор аренды в соответствующей части. Суд удовлетворял заявленные иски.

Исключение из общего правила сохранения силы и действия договора аренды составляет выкуп арендованного имущества. Согласно п. 1 ст. 595 ГК Республики Беларусь в законодательстве или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество может быть выкуплено арендатором по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. При выкупе имущества по истечении срока аренды договор аренды уже является прекращенным. Но если имущество выкупается до истечения срока аренды, то договор аренды будет прекращен совпадением должника и кредитора в одном лице (ст. 383 ГК).

Таким образом, при изменении собственника арендуемого имущества арендатор вправе и дальше пользоваться имуществом на прежних условиях.

Ко всем статьям
К статьям категории Договорное право