26-12-2020 / Земельное право / Налоги
Впихнуть невпихуемое
Представьте себе, что Вы собственник здания в центре города. Лет десять тому назад Вы задумались снести старое и ветхое здание и построить на его месте офисный центр.
Разработали проект, получили все требуемые разрешения городских властей, заключили договор аренды земельного участка (основное пятно застройки). Взяли еще три прилегающих участка в аренду для размещения трансформаторной подстанции, подвоза строительных материалов и других сопутствующих целей.
Однако в силу объективных и определенных субъективных причин построить здание не смогли. По состоянию на конец 2015 года построили 8 этажей из 17-ти.
Казалось бы, что страшного? Бывает. Можно решить вопрос с продлением сроков строительства, откорректировать проектную документацию, выделить пусковые комплексы и т.д. Вариантов много.
Но тут встал вопрос с правом на земельный участок. На пятне застройки есть неоконченное строительством здание, а срок аренды в соответствии с решением Мингорисполкома земельного участка истек.
По закону землепользователь обязан по истечении срока пользования или истечении срока аренды земельного участка возвратить земельный участок или обратиться своевременно в исполком за продлением срока пользования или аренды (статья 70 Кодекса о земле).
В установленный по закону срок (за два месяца до истечения срока аренды), предприятие обратилось в исполком с заявлением о продлении срока пользования в отношении земельного участка для целей завершения строительства. Рассматривая вопрос о продлении, исполком даже запрашивает у землепользователя необходимые документы. Однако исполком рассматривает данный вопрос на протяжении целых 3-х лет, четко осознавая, что непродление срока пользования повлечет снос строения на этом земельном участке.
В итоге такое решение в несколько ином виде но принимается: сначала в апреле 2018 года участки по решению изымаются с указанием на прекращение их существования и возложением обязанности на застройщика по подаче заявлений в РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации объектов недвижимости» о прекращении существования 4-х земельных участков. А затем, через год, принимается решение о повторном предоставлении земельных участков в долгосрочную аренду с целью завершения строительства офисного центра.
Казалось бы, ситуация цивилизованно и с соблюдением закона разрешена.
Каково должно быть возмездие за нахождение на участке строения в отсутствие полученного разрешения на строительство и в отсутствие в период с 2015 по 2019 гг. решения исполкома о предоставлении земельного участка?
Согласно Налоговому кодексу (ст. 197), действовавшему в редакции до 01.01.2019, за нахождение на земельном участке объекта сверхнормативных сроков строительства (когда истекли согласно проектной документации сроки строительства и нет разрешения на ведение строительства) предусмотрено повышение ставки земельного налога с коэффициентом 2, и действует такой же повышающий налог на недвижимость.
За нарушение этого условия в Кодексе об административных правонарушениях установлена административная ответственность: в соответствии со статьей 23.42 нарушение сроков возврата временно занимаемых земель влечет для юридического лица ответственность в виде штрафа до 200 базовых величин.
Но в налоговом законе есть еще повышающий коэффициент 10, применяемый к ставке земельного налога, в отношении самовольно занятого земельного участка. А еще наряду с этим действует еще один увеличивающий коэффициент 2,3, установленный решением местного Совета.
Итого, вместо единичной ставки (1,0) налога или с учетом местного коэффициента 2,3 ставки, можно довести размер земельного налога до 23 ставок (1,0 х 2,3 х 10).
Но для этого необходимо квалифицировать земельный участок как самовольно занятый.
Местные землеустроительные органы в целях взыскания повышенного земельного налога (23 ставки) ничего другого не придумали, как определить невозвращенные земельные участки, на которых частично созданы и имеются в незавершенном виде построенные здания, как самовольно занятые.
И это притом, что к таковым в силу закона (ст.72 Кодекса о земле) могут относиться только те участки, которые изначально заняты и используются в отсутствие документа, удостоверяющего права на землю. Примером, в судебной практике выступают случаи
складирования древесины на земельном участке,
постройки контуров здания, выходящего за границы участка,
строительства входной группы строения за границами земельного участка,
формирования пристройки за границами участка.
Казалось бы, в КоАП присутствует самостоятельная ответственность в соответствии со ст.23.42 за невозврат земельного участка в сроки, указанные в договоре аренды, а также за не совершение землепользователем действий по продлению этого срока. И санкция почти одна и та же: по ст.23.41 – штраф 50-300 б.в., по ст.23.42 – штраф до 200 б.в.
Только налоговые последствия разные: за невозврат участка уплачивается 2-х кратная ставка, а с учетом повышающего локального коэффициента 2,3, всего 4,6 ставок налога. За самовольное занятие участка выплачивается 23 ставки налога, которые формируются за счет применения к локальному 2,3 коэффициенту еще и повышающего коэффициента 10.
И вот тут и возникает ситуация, когда вместо объективного наказания за невозврат земельного участка после истечения срока аренды и получения 4,6 ставок налога за нахождение на участке сверхнормативного объекта, исполком и его местные органы инициируют вопрос об ответственности за самовольное занятие участка с последующим взысканием налоговыми органами на этом основании сумм повышенного до 23-25 кратного размера земельного налога.
Зачем искусственно создавать ситуацию, когда это граничит с нарушением закона?
Стоит ли придумывать более строгое наказание, когда в законе наказание прописано?
И что важнее для государства: сиюминутная выгода от натягивания неприменимых правил на ситуацию или стабильность и ясность в применении закона?
