26-10-2021
Е.И. Малиновский завершил трудную и кропотливую работу по одному из судебных дел о возврате объектов недвижимости законному владельцу
Постановлено решение, поставившее точку в более чем трехлетней борьбе за объекты недвижимости общей стоимостью свыше 500 000$.
Предыстория
В июне 2018 года компания «А» продала 6 объектов недвижимости компании «Б». Обе компании являются резидентами разных стран ЕС, а объекты недвижимости расположены в г. Минске. В условиях договора указано, что оплата на момент подписания договора произведена. Несмотря на это, денежные средства ни к моменту подписания договора, ни в течение 3 лет после этого компанией «Б» в адрес компании «А» не перечислялись.
После направления ряда претензий об оплате объектов недвижимости или их возврате, оставленных компанией «Б» без ответа, компания «А» в октябре 2018 года обратилась в суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным как заключенным под влиянием обмана, т.к. в процессе подписания договора директор компании «Б» ввел представителей компании «А» в заблуждение.
Одновременно с этим в ЕГРНИ было подано заявление о внесении отметки заинтересованного лица в отношении данных квартир, что позволило компании «А» получить информацию о готовящихся сделках:
- 1 объект недвижимости должен был быть передан физическому лицу, связанному родственными отношениями с директором и конечным бенефициаром компании «Б». Этот объект недвижимости удалось вернуть, но сейчас мы хотим рассказать не об этом;
- 5 объектов недвижимости должны были быть переданы ООО «С», единственным участником которого было то же юридическое лицо, которое являлось единственным участником компании «Б», а, следовательно, ООО «С» было также полностью подконтрольно директору и конечному бенефициару компании «Б». Об этом имелись и иные доказательства.
Несмотря на поданный иск об оспаривании сделки между компаниями «А» и «Б», а также несмотря на направленные в адрес ООО «С» письма, уведомляющие о притязаниях компании «А» на объекты недвижимости, после истечения срока действия отметки заинтересованного лица в ЕГРНИ был зарегистрирован договор купли-продажи 5 объектов недвижимости; право собственности на эти объекты были зарегистрированы за ООО «С».
Попытки вернуть объекты недвижимости
Война за 5 объектов тянулась более 3 лет. За это время компанией «А» были поданы и судом рассмотрены иски о:
- признании договора купли-продажи объектов между «А» и «Б» недействительным как заключенным под влиянием обмана – судом отказано в удовлетворении иска;
- установлении факта ничтожности договора между компанией «Б» и ООО «С» как мнимого – судом отказано в удовлетворении иска;
- оспаривании договора залога 5 объектов недвижимости (т.к. компания «Б» успела передать эти объекты в залог летом 2018 г.) – судом отказано в удовлетворении иска.
Важным этапом стала подача в 2019 году иска о расторжении договора купли-продажи между компаниями «А» и «Б» и возврате неоплаченных объектов недвижимости.
Здесь важным обстоятельством являлось то, что сразу после подачи этого иска и создания для компании «Б» угрозы в владении квартирами последняя обратилась в один из многочисленных третейских судов в Латвии, где несмотря на чудовищные несоответствия буквально за месяц (сравните с длительностью рассмотрения дела в обычных третейских (арбитражных) судах и даже государственных судах, если при рассмотрении спора участвуют иностранные лица) было получено арбитражное решение о том, что компания «А» имеет перед компанией «Б» задолженность за якобы оказанные консультационные риэлтерские услуги в размере более 600 000 $. Одновременно третейским судом установлено, что между компаниями был произведен зачет, и рассчитан остаток долга, т.к. в результате объекты недвижимости были полностью оплачены, и «А» осталось должно «Б» еще более 100 000 $.
Однако экономическим судом в Беларуси данное решение было оценено критически, т.к. оно не подтверждалось никакими иными доказательствами и не прошло процедуру признания и приведения в исполнение в Беларуси.
Решение суда было следующим: расторгнуть договор в связи с неоплатой товара и вернуть компании «А» 1 объект недвижимости, который так и не был переоформлен с компании «Б» на физическое лицо, однако отказать в возврате остальных 5 объектов, т.к. они были к моменту вынесения решения суда переданы иному лицу - ООО «C».
Здесь стоит отметить, что компания «Б» не имела никаких активов, ушла в ликвидацию и полностью игнорировала все требования компании «А» как в части исполнения указанного выше решения суда, так и в части признания задолженности за 5 объектов недвижимости.
Итоговое судебное разбирательство
Понимая, что ситуация остается неразрешенной, а 3-летний срок исковой давности подходит к концу, в апреле 2021 года компанией «А» был подан иск об истребовании 5 объектов недвижимости из чужого незаконного владения – от ООО «С».
В обоснование иска были положены все фактические обстоятельства, связанные с продажей этих объектов и их дальнейшим переоформлением, тесная взаимосвязь ООО «C» с компанией «Б», а также вынесенное судом с участием ООО «C» решение о расторжении договора, в котором было констатировано отсутствие расчета.
Безусловно, и ООО «C», и компания «Б», привлеченная в качестве третьего лица, с целью затягивания процесса (иностранный участник), категорически возражали против заявленных требований. Они настаивали на том, что расчет был произведен как между компанией «А» и компанией «Б», так и между компанией «Б» и ООО «С», в связи с чем считали, что оснований для истребования объектов недвижимости не имеется.
Суд решил иначе. Иск был удовлетворен в полном объеме.
Решение суда и постановление апелляционной инстанции были мотивированы следующим образом:
- решением суда в 2019 году установлен факт отсутствия расчета за объекты недвижимости между компаниями «А» и «Б»;
- этим же решением суда в возврате 5 объектов было отказано только и исключительно потому, что компания «Б» не могла их вернуть – они формально принадлежали ООО «С»;
- таким образом, именно компания «А» является действительным собственником имущества;
- имущество имеется в натуре;
- имущество не было возвращено добровольно;
- ООО «С» не является добросовестным приобретателем объектов; при этом были учтены как взаимосвязь компании «Б» и ООО «С» на уровне исполнительных органов, так и неоднократные письма компании «А» в адрес ООО «С», информирующие последнее о фактической ситуации.
Безусловно, это большая победа для Клиента. Это также большая победа для адвоката, потому что именно постоянные последовательные действия на протяжении более 3 лет дали возможность получить сегодня именно такие судебные постановления.
Я рад и горд такому результату и точно знаю, что вынесенные судебные постановления – результат длительной и усердной работы. А это значит, что моя работа приносит пользу моим Клиентам.
